Прокурор разъясняетПорядок предоставления органами местного самоуправления земельного участка для строительства за исключением жилищного
В соответствии с п. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Порядок и основания предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены ст.ст. 30, 30.1 и 30.2 ЗК РФ, а выдача разрешения на строительство осуществляется в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При этом в соответствии с п. 1.2 ст. 30 ЗК РФ органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.
В соответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием. Земельные участки для строительства могут быть предоставлены в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления) - в постоянное (бессрочное) пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 30 ЗК РФ. Такие участки могут быть предоставлены в аренду или собственность. При этом в силу п. 2 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 ЗК РФ.
Согласно п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию участка; 3) государственный кадастровый учет участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ; 4) принятие решения о предоставлении участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.
В силу п.1 ст. 31 ЗК РФ каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.
На стадии выбора земельного участка орган местного самоуправления, на основании указанного заявления, отвечающего требованиям п. 1 ст. 31 ЗК РФ, обеспечивает выбор участка, учитывая при этом данные документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (п. 2 ст. 31 ЗК РФ).
Необходимая информация предоставляется владеющими этой информацией лицами по запросу органа местного самоуправления бесплатно в установленный ЗК РФ срок (абз. 2 п.2 ст. 31 ЗК РФ).
Только после процесса анализа указанной информации соответствующий муниципальный орган в силу п.п. 5 и 6 ст. 31 ЗК РФ оформляет результаты актом о выборе земельного участка для строительства, к которому прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора. Названный акт является основанием для принятия органом местного самоуправления решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
После определения участка, подходящего для строительства объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, законодатель обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (п. 3 ст. 31 ЗК РФ), что обеспечивает реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества (ст. 1 ЗК РФ).
Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
Именно на этой стадии населением и юридическими лицами могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
При этом законодатель не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют несколько лиц, ЗК РФ не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов (в случае их наличия), это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренном ст. 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры представления земельных участков для строительства. В такой ситуации право на предоставление земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам п. 4 ст. 30 ЗК РФ, что отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан и позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость процедуры предоставления земельного участка.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (п. 8 ст. 31 ЗК РФ).
При этом в силу п. 2 ст. 32 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления именно на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной нему кадастровой карте (плану) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.
Следовательно, основанием для рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка в аренду для строительства являются два самостоятельных заявления: первое – заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта; второе – заявление заинтересованного лица о предоставлении земельного участка под строительство с приложением кадастровой карты (плана) испрашиваемого участка.
Одновременно следует учитывать, что законодательное разделение этапов предоставления земельного участка для строительства предусмотрено для того, чтобы существовала возможность предварительного регулирования на юридической основе взаимоотношений органов местного самоуправления, соответствующими государственными органами и заинтересованными лицами, права которых могу быть затронуты предоставлением конкретного земельного участка. Поэтому вполне логично, что закон, не предусматривает автоматического перехода со стадии выбора земельного участка, осуществляемого на основании заявления, на стадию принятия решения о предоставлении такому лицу земельного участка под строительство.
