Популярная сегодня схема продажи квартир по предварительному договору получила распространение сразу после вступления в силу ФЗ-214, когда практиковавшийся ранее договор инвестирования строительства был запрещен, а законодательство о долевом участии имело серьезные недоработки. Но даже после внесения в ФЗ-214 многочисленных поправок схема продажи по предварительным договорам не потеряла популярности.
По предварительному договору покупатель выплачивает обеспечительный платеж, который может быть засчитан сторонами в счет оплаты квартиры по заключаемому впоследствии основному договору купли-продажи.
Плюсы для покупателей следующие. Во-первых, застройщик в случае неисполнения им обязательств по предварительному договору и его расторжения обязан вернуть деньги, уплаченные покупателем в качестве обеспечительного платежа. Во-вторых, в случае нарушений договора покупателем сумма обеспечительного взноса все равно подлежит возврату, однако в договоре могут быть предусмотрены случаи и размеры производимых застройщиком удержаний с этой суммы (штрафов, неустоек). В-третьих, предварительный договор вступает в силу с даты его подписания. Наконец, застройщик не уплачивает в казну государства НДС с реализации квартир, соответственно, можно предположить, что ему не надо закладывать эти расходы в цену квартиры, то есть стоимость квартиры может оказаться ниже, чем при долевом строительстве.
Но минусов больше. Предварительный договор не подлежит госрегистрации, то есть покупатель несет все связанные с этим риски (например, "двойная продажа"). В случае расторжения договора и возврата денег, уплаченных в качестве обеспечительного взноса, индексация взноса не производится; зачастую предварительный договор не содержит четкой даты, до истечения которой стороны должны заключить основной договор купли-продажи. В случае финансовой несостоятельности застройщика деньги, уплаченные в качестве обеспечительного взноса, фактически могут быть не возвращены. Права требования на квартиру у покупателя с момента заключения такого договора не возникает, зачастую план квартиры к нему не прилагается, а если и прилагается, то может не соответствовать утвержденному застройщиком проекту.
Представители компаний, продающих квартиры в новостройках, обычно говорят, что предварительный договор — законная форма правоотношений, предусмотренная ГК РФ. Однако сами тексты договоров чаще всего составляются так, что четких обязательств застройщика не фиксируют.
http://www.realto.ru/journal/recomm/show/?id=11272
