предлагаю в этом топике размещать варианты доступной ипотеки. низкие проценты, интересные, позитивно-необычные условия... вобщем, все, что делает или сделает нас действительно ближе к улучшению жилищных условий.
начну с сегодняшнего мониторинга заинтересовавших меня недавно кредитов в японских йенах и швейцарских франках. вот, на мой взгляд, замечательное предложение:
http://www.ipohelp.ru/programs/101027.html
чтобы отсеять "на первый взгляд хорошие" предложения от действительно доступных, предлагаю установить на данный момент процентный минимум не выше 10% в рублях и не выше 9% в американском долларе (без учета доп комиссий, страховок и прочих дополнительных платежей и отчислений).
чтобы понять и правильно расчитывать эффективный процент по кредитам, привязаным к индексам межбанковского обмена (libor, tibor, fibor и т.д.), я кратко объясню - что это такое и с чем его едят. такие кредиты более эффективны ибо страхуют банки от изменения их собственных процентов кредитования.
цитата:
-------------------------------------------------------------------------------------------------------
Процентные индикаторы
В ряде случаев международной коммерческой практики при заключении контрактов используются плавающие процентные ставки. Плавающая процентная ставка представляет собой сумму определенного процентного индикатора плюс/минус фиксированная маржа. Основное преимущество плавающих процентных ставок заключается в возможности снижения риска изменения стоимости денежных ресурсов в будущем. Размер маржи, в свою очередь, отражает рейтинг контрагентов по сделке. Основными сферами применения плавающих процентных ставок являются фьючерсные и опционные сделки, облигационные займы и кредитование.
Процентный индикатор - это справочная процентная ставка, отражающая средний размер стоимости денежных ресурсов на конкретный срок при межбанковском кредитовании по определенной валюте на определенном региональном рынке. Различаются процентные индикаторы по характеру сделки (размещение / привлечение средств), по виду валюты и временным периодам; при этом считается, что размер ставки со сроком 1 год - это ожидаемый средний уровень ставки overnight в этом временном промежутке.
Процентные индикаторы признаются всеми участниками рынка и рассчитываются уполномоченными информационными агентствами при поддержке банковских ассоциаций на основании данных, предоставляемых первоклассными банками (банками с наивысшим инвестиционным рейтингом) данного региона. Методика расчета основывается на упорядочении полученного ряда данных, отсечении максимальных и минимальных значений и последующем усреднении по методу средней арифметической.
Наиболее распространенными индикаторами являются LIBOR, TIBOR, FIBOR, PIBOR - «_» Interbank Offered Rate - ставки предложения кредитных ресурсов первоклассными банками на межбанковских финансовых рынках Лондона, Токио, Франкфурта, Парижа соответственно. Значительное распространение приобрел также EURIBOR - ставка предложения кредитных ресурсов в евро первоклассными банками на межбанковском финансовом рынке еврорегиона. С 2001г. в Российской Федерации рассчитывается региональный индекс MOSIBOR (MIBOR).
Вышеуказанным ставкам предложения ресурсов на межбанковском рынке соответствуют ставки привлечения: LIBID, EURIBID, MIBID - "_" Interbank Bid Rate.
Ряд процентных индикаторов применяется компаниями всех стран мира. Среди них наибольшее распространение получили LIBOR - по доллару США, евро, йене и EURIBOR - по евро. По некоторым оценкам, доля операций, совершаемых с использованием LIBOR на мировом рынке составляет более 60%, на рынке еврорегиона (включая страны постсоветского пространства) - около 30%.
Информация о процентных индикаторах публикуется в ежедневном режиме с 11.00 до 12.30 по времени региона расчета на порталах следующих информационных агентств:
Reuters - www.reuters.com;
Tenfore - www.tenfore.com;
Bloomberg - www.bloomberg.com;
Data Broadcasting corporation - www.dbc.com;
Финмаркет - www.finmarket.ru;
AK&M - www.akm.ru.
Кроме того, данные по LIBOR представлены на портале Британской Банковской Ассоциации (BBA - British Bankers' Association) - www.bba.org.uk.
Цитата: nixxxin от августа 14, 2007, 11:33:09
Визус,
У тебя какой-то однобокий взгляд... Я тебе объясняю почему твой вариант отнюдь не замечательный, а ты сообщения удаляешь... Ну если ты готов рискнуть и взять кредит в йенах, то пусть другие знают, чем это чревато.
распиши тогда именно объективные минусы такого кредита. только без никому не нужных (и тем более не точных) а следовательно бесполезных прогнозов курса йены к рублю через 5 лет и прочей "аналитики". только провереную информацию, если таковой располагаешь.
Цитата: wizus от августа 14, 2007, 12:50:07
Цитата: nixxxin от августа 14, 2007, 11:33:09
Визус,
У тебя какой-то однобокий взгляд... Я тебе объясняю почему твой вариант отнюдь не замечательный, а ты сообщения удаляешь... Ну если ты готов рискнуть и взять кредит в йенах, то пусть другие знают, чем это чревато.
распиши тогда именно объективные минусы такого кредита. только без никому не нужных (и тем более не точных) а следовательно бесполезных прогнозов курса йены к рублю через 5 лет и прочей "аналитики". только провереную информацию, если таковой располагаешь.
Вот проверенная информация, курс USD/JPY:
http://stock.rbc.ru/demo/forex.9/daily/USD_JPY.rus.shtml?show=all (http://stock.rbc.ru/demo/forex.9/daily/USD_JPY.rus.shtml?show=all)
Представь, что ты взял этот кредит в 2004г, когда курс был 102 йены за доллар, а сейчас он 118.
Вот более наглядный пример:
Американец берет в 2003г кредит в рублях на сумму $200000. По курсу 30.7 это будет 6140000р. Ежемесячная сумма погашения кредита - $2,202.
На сегодняшний день, при курсе 25.5, его кредит равен $240784. Ежемесячная сумма погашения кредита - $2,651.
Конкретную информацию по ценам на форварды/свопы, которые позволят уйти от этого риска, я не знаю. Тут надо копать, узнавать у инвестиционных компаний. Но финальный процент поднимется выше 9% - это точно.
Удачи.
Цитата: nixxxin от августа 14, 2007, 14:18:50
Вот проверенная информация, курс USD/JPY:
все это насколько правильно, настолько же и бесполезно. при чем тут доллары? мы берем кредит в чем? в йенах! а отдавать будем в чем? в рублях! так при чем тут доллар?
http://stock.rbc.ru/demo/cb.0/daily/JPY.rus.shtml?show=2Y
вот что нам нужно. и что же мы видим. а видим мы то, что йена за 2 года подешевела к рублю на 20%. если эта тенденция продолжится (а именно она нам интересна, хоть мы и договорились не говорить о тенденциях) то из года в год мой кредит будет только дешеветь, что несомненно принесет мне выгоду.
Визус - тебе надо в МИЧИНОКУ банк )) а еще Токио-Митсубиси банк открылся в Москве.
Южнокорейцы уже на грани открытия - Ури Банк.
Вобщем азиаты захватывают Москву! Тойота-Банк уже захватил (( и забрал рынок тойот ((
Цитата: viking от августа 14, 2007, 15:01:40
Визус - тебе надо в МИЧИНОКУ банк ))
так я про мичиноку и говорю. именно их предложение по ссылке в первом посте этой темы и указано
у этих японских засранцев шизуха. вроде 3 года надо на одном месте , 2 поручителя и т.д. короче японцы на русском рынке почти ничё не меняют. это у них в Японии 20 лет проработать на одном месте - нормально. Даже места на кладбище в трудовом договоре рядом с шефом просят ))
Цитата: wizus от августа 14, 2007, 14:29:36
все это насколько правильно, настолько же и бесполезно. при чем тут доллары? мы берем кредит в чем? в йенах! а отдавать будем в чем? в рублях! так при чем тут доллар?
Пардон, мне показалось, что зп в USD. Но я думаю, что ты меня понял. Просто ты чрезмерно оптимистичен и хочешь рискнуть 20-30% от цены квартиры. Давай уж взглянем правде в глаза, это так.
Может лучше тогда просто поиграть на форексе и заработать бабло? Принцип тот же, а ждать не надо 10-20 лет.
Цитата: nixxxin от августа 14, 2007, 15:27:34
хочешь рискнуть 20-30% от цены квартиры. Давай уж взглянем правде в глаза, это так.
не совсем так. во-первых, я не "хочу рискнуть". я "готов рискнуть". а это немного разные вещи. во-вторых, риск в данном случае как в сторону роста курса йены к рублю, так и выигрыш в сторону падения курса абсолютно равны. т.е. насколько я рискую, настолько же могу получить дополнительный бонус. да и разве ипотека сама по себе - не риск?
Одно дело что ты получишь дополнительную выгоду, а другое - понесешь незапланированные расходы. Ипотека сама по себе не есть риск - риск у тебя в этом случае только в потере твоего дохода. Т.е. расходы у тебя сами по себе вырасти не смогут.
В общем, смысл в том, что условия кредита в йенах с условиями кредита в рублях можно сравнивать однозначно ТОЛЬКО после учета покупки форвардов на йену на весь срок кредитования.
Иначе можно сравнивать еще и с ограблением банка - условия шоколадные, ни тебе процентов, ни погашения долга. А риски - потом разберемся... :)
Цитата: wizus от августа 14, 2007, 15:37:08
да и разве ипотека сама по себе - не риск?
это иГРотека какая-то получица....
Цитата: nixxxin от августа 14, 2007, 15:43:27
В общем, смысл в том, что условия кредита в йенах с условиями кредита в рублях можно сравнивать однозначно ТОЛЬКО после учета покупки форвардов на йену на весь срок кредитования.
ты хотел сказать не форвардов, а фьючерсов? кстати, мысль правильная. но боюсь на такой срок ими не торгуют
Цитата: wizus от августа 14, 2007, 15:45:50
ты хотел сказать не форвардов, а фьючерсов? кстати, мысль правильная. но боюсь на такой срок ими не торгуют
Это то же самое, вид с боку. Forward - контракт на покупку на Форексе, Futures - контракт на покупку на фондовых рынках.
Т.е. в нашем случае это именно форвард.
Цитата: nixxxin от августа 14, 2007, 15:54:25
Т.е. в нашем случае это именно форвард.
и каков сейчас прогноз курса йены к рублю на 2020-ый год на форексе?
Визус, если ты хочешь рискнуть, то почему бы тебе не продать текущее жилье, вложиться в строительство на Окружной 11-13, оставшиеся средства - на съем квартиры, через 5-6 месяцев, когда будет построено н-этажей, перепродать Окружную и купить стандартную двушку 45-50 м.кв. в хрущебе?
далее, в Мичиноку макс-кредит - чуть больше 2-х миллионов рублей, досрочное погашение невозможно, ставка TIBOR + 5-6% (+5% для зарплатников, остальные + 6%), комиссия за выдачу - 150дол., к курсу иены по ЦБ прибавляй еще 5%, про доп. комиссии за расчетно-кассовое обслуживание к сожалению не знаю. ну и самое интересное, ентот банк хочет купить ВТБ.
Цитата: babayka от августа 14, 2007, 16:27:21
Визус, если ты хочешь рискнуть
прочти еще раз мои последние посты. ведь специально написал - я не "хочу рискнуть". я "готов рискнуть". неужели разница между этими двумя словосочетаниями не столь очевидна?
Цитата: babayka от августа 14, 2007, 16:27:21
далее, в Мичиноку макс-кредит - чуть больше 2-х миллионов рублей
верно, но мне больше и не надо. с учетом продажи своей однушки на нормальную трешку мне хватит с головой. еще и на ремонт с мебелью останется. и отдавать меньше нужно будет.
Цитата: babayka от августа 14, 2007, 16:27:21
досрочное погашение невозможно,
вранье. прочти вот тут 49-ый пункт
http://michinokubank.ru/index.php?page=139
Цитата: babayka от августа 14, 2007, 16:27:21
ставка TIBOR + 5-6% (+5% для зарплатников, остальные + 6%),
верно. об этом я и писал. ни один банк не дает 7% ни в йене, ни в долларе ни в какой другой валюте. только банк москвы "рядом" с их франками, о них разговор далее еще будет.
Цитата: babayka от августа 14, 2007, 16:27:21
к курсу иены по ЦБ прибавляй еще 5%,
а эта информация откуда - можно полюбопытствовать?
Цитата: babayka от августа 14, 2007, 16:27:21
про доп. комиссии за расчетно-кассовое обслуживание к сожалению не знаю.
прочти фак, ссылку на который я выше разместил - многие вопросы улетучатся.
Цитата: babayka от августа 14, 2007, 16:27:21
ну и самое интересное, ентот банк хочет купить ВТБ.
во-первых, "хочет" и "купил" - очень разные вещи
во-вторых, по моим данным не наш "втб", а японский "мизухо" (вот тут об этом http://mirror.klerk.ru/bank/fin/?59160)
в третьих, а что собственно в такой покупке плохого?
Цитата: wizus от августа 14, 2007, 16:05:48
и каков сейчас прогноз курса йены к рублю на 2020-ый год на форексе?
на такой срок просто форвард я не вижу, видимо их нет. Как вариант - покупать свопы или пары фьючерсов на какой-либо инструмент в рублях и в йенах, чтобы потом их перепродать. В общем, не просто это... поэтому банки и берут 9-12% годовых за спокойный сон и заморачиваются этим делом сами.
курсы можно посмотреть здесь (http://michinokubank.ru/index.php?page=24) на сегодня + 4% (безнал), +2% (нал), но тарифы все же я бы изучил
досрочное погашение, действительно возможно, но за доплату в 20$
инфа о желании ВТБ более свежая
кстати, а как обстоят дела со справкой по фоpме 2-HДФЛ?
Цитата: babayka от августа 14, 2007, 17:21:19
курсы на сегодня + 4% (безнал), +2% (нал)
объясни по-русски, почему я потеряю 5% на курсовых операциях? если курс цб сейчас к примеру 21,5231, то выдадут они мне рублей по курсу 21 рубль за 100йен? а принимать будут обратно рубли в зачет йен уже по 22? на этом?
Цитата: babayka от августа 14, 2007, 17:21:19
досрочное погашение, действительно возможно
и все же мне интересно - откуда у тебя информация, что у них нет досрочного погашения? выдумал? если нет - укажи источник.
Цитата: babayka от августа 14, 2007, 17:21:19
инфа о желании ВТБ более свежая
и снова таки - источник я увижу? свой я вроде привел.
Цитата: babayka от августа 14, 2007, 17:21:19
кстати, а как обстоят дела со справкой по фоpме 2-HДФЛ?
нет, но по пункту 12 приведенного мною выше документа следует:
"- Какие докyменты пpинимает банк в качестве подтвеpждения дохода?
- Обязательно пpедоставление спpавки о доходах по фоpме 2-HДФЛ, а также Вы можете подтвеpдить свой доход спpавкой в свободной фоpме, подтвеpжденной pаботодателем. "
Цитата: wizus от августа 14, 2007, 17:34:46
объясни по-русски, почему я потеряю 5% на курсовых операциях? если курс цб сейчас к примеру 21,5231, то выдадут они мне рублей по курсу 21 рубль за 100йен? а принимать будут обратно рубли в зачет йен уже по 22? на этом?
именно так и будет, а так как инобанки очень любят зарабатывать на операционных комиссиях, то надо обязательно изучать все их тарифы
Цитата: wizus от августа 14, 2007, 17:34:46
и снова таки - источник я увижу? свой я вроде привел
пока, к счастью это касается только Дальнего Востока
Ипотека пересматривает процентную норму (http://www.bpn.ru/publications/27128/)
еще, хорошо бы узнать с какой страховой компанией сотрудничает Мичиноку