Визус, ты умница! 
Спасибо за идею!
идея идеей, но есть два "но"
1) первоначальный взнос. даже при его 1/5 от стоимости он не такой и маленький. 20к уе гдето надо достать (при стоимости квартиры около 100к уе грубо говоря)
2) так же потребуется просчитать доход от аренды и расход на оплату кредита и процентов по нему. тут важно не ошибится и не забыть учесть
2.1) ставку аренды (она будет расти, но вот как...)
2.2) снижение процентов по ипотеке и соответственно пересчет остатка кредита (но снова таки как это считать)
2.3) помнить - в какой стране живем (а 20 лет - срок огого)
дополнительно, по такой схеме, выгоднее как мне кажется будет купить новостройку на этапе котлована (т.е. сдача через пару лет в среднем) и потом кредит на 18 лет взять. получатся те же 20 лет, но значительно более низкая стоимость на таком этапе позволит не просто безболезненно снизить срок кредита (не смотря на потерю 2х годовой выплаты аренды) а еще и перекроет эту потерю. при такой схеме добавляются еще два пункта
3) надо платить проценты по кредиту первые два года из своего кармана (пока аренды нет)
4) риск сдачи дома намного позже 2х лет или вобще кидалово и прочие форсмажоры связанные с недостройкой дома (это по идее можно застраховать но тогда снова расходы появляются)
